YAKLAŞIM DERGİSİ:Rezidans ve Hom Ofislerde KDV Uygulaması-I

                                                                                YAKLAŞIM DERGİSİ 2015 ŞUBAT

Rezidans ve Hom Ofislerde KDV Uygulaması-I

Yaklaşım / Şubat 2015 / Sayı: 266

 

I- GİRİŞ

“Résidence”, Fransızca kökenli bir kelimedir. İngilizce de “residence” şekilde, Türkçe de ise “rezidans” olarak telafuz edilmektedir.

Yüksek rütbeli devlet görevlilerine ayrılmış konut, ya da elçilik konutları da bu adla anılır.Yurt dışında kısa vadeli ve mobilyalı olarak kiraya verilen konutlara da “rezidance” denilmektedir.

Türk Dil Kurumu’nda (TDK) rezidans: “Yüksek devlet görevlileri, elçiler vb.nin oturmalarına ayrılan konut” şeklinde tanımlanıyor. Ancak rezidansların gördükleri işlevler bakımından, TDK’nın tanımıyla örtüşmemektedir.

Rezidans konutlar yaşayanlarına, sosyal imkânlar ve güvenliğin yanı sıra bir otelde edinebileceği birçok hizmeti sunmaktadırlar. Bu hizmetler; günlük temizlik ihtiyacı, kuru temizleme, çamaşırhane, kuaför, terzi, alışveriş servisi, sekreterlik, resepsiyon hizmetleri, Amerikan usulü açık mutfaklarda beyaz eşya, ankastre tabir edilen mutfak gereçleri, klima, kasa, televizyon ve mobilya ürünleri bulunmaktadır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği”nin(1) 14. maddesinde(2) “residans” tanımlanmıştır. Maddenin “Alan Kullanımları” başlıklı 3. bendinin (ç) fıkrasında; yüksek nitelikli konut (rezidans):

“En az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekanlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin de verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarıdır. İmar planlarında konut, ticaret+konut, turizm+ticaret+konut olarak belirlenen bölgelerde yapılabilir.”

Son yıllarda konut üretiminde evde çalışma mekanı olarak tanımlanan ve home ofis olarak telafuz edilen konutlar inşa edilip satılmaktadır. Bu tür konutlar tüketiciler tarafından tercih edilmektedir. Hom ofisler için “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği”nde bir tanımlama yapılmamıştır. Anlaşıldığı kadarıyla bu tür konutlar genel olarak konut olarak kabul edilmekte, istisnası ise ofis olarak da kullanımlarına müsaade edildiğidir.

Bu konutlar ev ve ofis konseptinde dizayn edilmektedir. Home ofis serbest çalışanların tercih ettiği konut-işyeri çalışma şeklidir. İngilizce’de “freelance” diye telafuz edilen Türkçe karşılığı ise “serbest çalışma” alanı yani “evde çalışma” olarak tanımlanabilir.

Home-ofis olarak çalışmak isteyen kişilerin iş alanlarına göre kullanabilecekleri gereç ve donanımları; masa, koltuk, sandalye, bilgisayar, telefon, internet bağlantısı, yazıcı, tarayıcı, fotokopi ve faks makinası ve kırtasiye malzemelerinden oluşmaktadır.

Bilindiği üzere, genelde eleman istihdam etmeyen ve emek yoğun olarak yalnız faaliyet gösteren avukat, serbest muhasebeci mali müşavir ile yeminli mali müşavir ve benzeri serbest meslek mensupları hem ev hem de ofis olarak aynı mekanı kullanırlar. Bu tür yerlere günümüzde “hom ofis” denilmektedir.

Bu serbest meslek mensuplarına 6111 sayılı Kanun’un(3) 194. maddesi ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenleme ile 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam edeceklerdir. Dolayısıyla yapılan değişiklik ile aslında avukatlık büroları ve hukuk büroları yasak faaliyetler kapsamına alınmış, ancak kat maliklerinin oybirliği ile karar alınmasına bağlı olarak yürütülebilir faaliyetler sınıfına dâhil edilmiştir.

Benzer yasal hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’nda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanacaktır. Bu meslek grubuna ait yasada da gerekli düzenlemelerin yapılması(4) için öngörülen süre 25.02.2014 tarihinde bitmesine rağmen henüz bir düzenleme yapılmamıştır.

Yukarıdaki açıklamalara göre; rezidans ve hom ofisler konut sayılmakta olduğundan, konutlara ilişkin katma değer vergisi oranı uygulanacaktır.

II- KONUT NİTELİĞİNİN TESPİTİ

Bilindiği gibi, 31.12.2012 tarihine kadar binaların katma değer vergisi bakımında hangi orana tabi olacakları konutun büyüklük niteliği ve işyeri niteliklerine göre vergi oranlarına tabi tutulmaktaydı. Konutların 150 m²’den küçük olanlarına %1, büyük olanlarına ise genel oran olan %18 oranı uygulanmaktaydı. Bu kez 2013 yılının başından başlamak üzere, büyük şehir kanunu kapsamındaki ticari amaçlı inşa edilen binalar için 3’lü oran uygulanmaya başlandı.

Bu uygulamaya konut üretiminde alışıla gelenin dışında farklı konseptler gelişmiş, çoklu siteler içinde apartman daireleri, villalar, dubleks, tripleks konutlar, hom ofis, rezidans(5) ve benzeri şeklinde çeşitli konut tipleri inşa edilmeye başlanmıştır. Sektörün ekonomi içindeki büyüklüğü mali idarenin vergi iştahını kabartmış ve bu alanı daha yüksek oranda vergilendirmek için çalışmalar yapmaya başlamıştır. küçük konutların nitelik bakımından hiç bir ayrım gözetilmeden %1 oranında vergiye tabi tutulması nedeniyle indirimli oranda katma değer vergisi iadesi sonucunu doğurmaktaydı. Gelir İdaresi bu iadeler konusunda son derece titiz ve hatta isteksiz davranmaktaydı.

Bu tür iadelerin yapılmasındaki önemli zorluk vergi mevzuatı dışında, taşınmaz mevzuatının bilinen karışık yapısından kaynaklanmaktadır. Ülkemizde imar, tapu, kadastro, kat mülkiyeti ve kat irtifakı ve sair taşınmaz mevzuat ve hukuku uygulamaları vergi kanunları uygulamasına da olumsuz etki etmekte ve karışık ve içinden çıkılmaz hale getirmektedir.

Bunların başında da imar hukuku gelmektedir. Ülkemizde; imar mevzuatı belediyeler tarafından uygulanmakla birlikte, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı (Kültür ve Turizm Varlıkları Koruma Kurulları), büyükşehir ve ilçe belediyeleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) da yetkili bulunmaktadır. Hatta Genel Kurmay Başkanlığı’nın bile imar mevzuatına göre verilecek inşaat ruhsatlarında askeri güvenlik bakımından izin verme yetkisi bulunmaktadır.

İhtiyaçlar gereği imar planında ve tapu kaydında işyeri olarak ayrılan alanlara konut, konut alanı olarak ayrılan alanlara ise işyeri inşa edilmektedir.

İhtiyaçların gerektirdiği nedenlerle mimari uygulama projelerinde, yapı ruhsatlarında ve tapu kayıtlarında işyeri olarak kayıtlı bulunan gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda fiili durum esas alınarak konut teslimi sayılacağı 60 seri numaralı Katma Değer Vergisi Sirkülerinde açıklanmıştır. Anılan Sirkünün “8.2. Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde:

“Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.” şeklinde bir ifadeye yer vererek, taşınmaz teslimlerinde uygulanacak katma değer vergisi oranının buna göre tespit edileceğini açıklamıştır.

Bu nedenle de bağımsız bölümlerin katma değer vergisi bakımından hangi orana tabi tutulacakları konusunda vergi idaresi birimlerinde farklı uygulamalar yapılmakta olduğu görülmüş ve Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından da bu konuda özelgeler tayin etmiştir.

III- UYGULANACAK VERGİ ORANI

A- BÜYÜK ŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU KAPSAMI DIŞINDAKİ İLLERE UYGULANACAK ORAN

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28. maddesine göre, KDV oranı, vergiye tabi her bir işlem için (% 10) olup, Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, (% 1)’e kadar indirmeye, bu oranlar dâhilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir. 10.07.2004 tarih ve 5216 sayılı Büyük Şehir Belediyesi Kanunu(6) kapsamı dışındaki illerde 01.01.2013 tarihindeki oranlar uygulanacaktır. Yani net alanı 150 m²’nin altındaki konut teslimleri %1, üstündeki konutların teslimi ise %18 olarak eskiden olduğu gibi uygulanacaktır.

Rize Defterdarlığı’nın verdiği bir Özelge’de; “arsasını kat karşılığı müteahhide veren şirketin vergi karşısındaki durumu” aşağıdaki gibidir:

“….şirketinizin aktifine kayıtlı arsanın %50 kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapılmak üzere müteahhit firmaya verildiği, müteahhit firmanın inşaat ruhsatını almasını müteakip 10.11.2010 tarihinde iskan ruhsatı aldığı, biten arsa karşılığı inşaattaki bağımsız bölümlerin tamamının arsa sahibi adına kat irtifakı olarak tapuda tescilli olduğu belirtilerek, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhit firmanın hissesine düşen daireleri arsa sahibi adına tescilli kat irtifakı üzerinden üçüncü şahıslara satışında arsa sahibi olarak kurumlar vergisi karşısındaki durumunuz ile müteahhit firmanın şirketinize düşen daireleri teslim etmesi halinde katma değer vergisi ödeyip ödemeyeceğiniz sorulmaktadır.

Kurumlar Vergisi Kanunu Açısından:

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 6. maddesinde, kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinin (b) fıkrasında ise; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesinin ispatlama vasıtası olarak kullanılamayacağı, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna göre, şirketinize ait olan daireler dışında kalan ve müteahhit firma ile yapılan sözleşme gereği gerçekte müteahhit firmaya bırakılan bağımsız bölümlere tekabül eden kat irtifak paylarının, şirketiniz tarafından müteahhit firmanın belirleyeceği üçüncü kişilere tapuda devir edilmesi işlemi, şirketinizce yapılan bir satış işlemi olarak değerlendirilmeyecek ve kurumlar vergisi açısından herhangi bir vergilendirme olmayacaktır.

Diğer taraftan, söz konusu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışından elde edilecek kazancın müteahhit firmanın kurum kazancına dahil edilerek beyan edilmesi gerektiği tabiidir.

Katma Değer Vergisi Kanunu Açısından:

KDV Kanunu’nun;

1/1. maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu,

2/1. maddesinde, teslimin, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,

2/5. maddesinde, trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu,

17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin KDV’den istisna olduğu, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu hüküm altına alınmıştır.

Konuya ilişkin açıklamaların yer aldığı 60 No.lu KDV Sirkülerinin;

(1.8.1) bölümünde; “Arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir.

Buna göre; arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir. Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.” açıklamasına;

(1.8.2) bölümünde ise; “Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir.

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV’nin konusuna girmemesi veya KDV’den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır.” açıklamasına yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde;

1. Ana faaliyet konusu taşımacılık ve gıda ticareti olan şirketinizin iktisap etmiş olduğu arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhit firmaya teslimi, söz konusu arsanın en az 2 tam yıl süreyle şirketinizin aktifinde kayıtlı olması, şirketinizin faaliyet konusu ile ilişkilendirilecek şekilde iktisadi işletmeye dahil olmaması ve arsa alım satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmemesi şartlarının birlikte gerçekleşmesi kaydıyla, KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesi kapsamında KDV’den istisnadır. Bu şartların gerçekleşmemesi halinde ise, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.

2. Müteahhit firma tarafından arsa karşılığı şirketinize bağımsız bölümlerin teslimi KDV ye tabi bulunmakta olup, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhit firma tarafından düzenlenecek faturada, teslim edilen bağımsız bölümlerin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir.

3. Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında ise, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenerek KDV hesaplanacak olup, firmanızca yapılan bir satış işlemi olarak değerlendirilmeyen bu satışlar nedeniyle fatura düzenlemenize ve KDV hesaplamanıza gerek bulunmamaktadır.”(7)

B- BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU KAPSAMINDAKİ İLLERDE UYGULANACAK ORAN
Daha önceki sistemde konutlarda uygulanacak KDV oranı sadece teslimi yapılan konutların büyüklüğüne göre belirleniyor ve 150 m²’nin altındaki konutlar için % 1, üstündeki konutlar için ise % 18 KDV oranı uygulanıyordu. Yeni düzenlemede 150 m²’nin üstündeki konutların tabi olacağı KDV oranı konusunda bir değişiklik yapılmamış, ancak büyük şehir kapsamında bulunan illerde 150 m²’nin altındaki konutlarda belli şartlarda % 1, % 8 ve % 18 olmak üzere üç farklı vergi oranının uygulanması durumu ortaya çıkmıştır.

Bakanlar Kurulu’na verilen yetkiye dayanılarak mal ve hizmetlere uygulanan KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesiyle mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranları söz konusu Kararname ile tespit edilmiştir.

01.01.2013 tarihinden geçerli olmak üzere 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesinin 6. fıkrasında 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile eklenen fıkra ile yapılan değişiklikle; (I) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehir-lerde (16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri esası getirilmiştir.

6322 sayılı kanun Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28. maddesinde yapılan değişikliğe istinaden 01.01.2013 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 7. maddesi ile söz konusu KDV oranları yeniden belirlenmiştir. Oranlar bu tarihten sonra alınan yapı ruhsatlarına istinaden inşa edilen konutlara uygulanacaktır. Daha önce uygulanmakta olan 150 m²’nin altındaki konutlara uygulanan %1 oran yerine 1319 sayılı emlak vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre tespit edilen arsa metrekare birim değerlerini esas alan yeni bir uygulamaya geçilmiştir.

Arsa metre kare birim değerleri 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 72. maddesinin ikinci fıkrasına göre; Vergi Takdir Komisyonları tarafından dört yılda bir tespit edilmektedir.

2012/4416 sayılı Kararname hükümleri 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki iller; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kayseri, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon ve Van olarak tespit edilmiştir.

Buna göre Büyük Şehir Belediye Kanunu kapsamında illerde konut teslimlerine uygulanacak katma değer vergisi oranları;

- Arsa metre kare birim değeri 500 TL’ye kadar (500 TL dahil) olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri %1,

- Arsa metre kare birim değeri 500 TL. ve 999 TL (999 TL dahil) olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri %8,

- Arsa metre kare birim değeri 1.000 TL ve üstü olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri ise %18 olarak tespit edilmiştir.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi’nin özeti ve metni aşağıdadır.

“…arsa birim m² vergi değeri; 500 TL’nin altında olan konutların tesliminde %1, 500-1000 TL (1000 TL hariç) arasında olan konutların tesliminde %8, 1000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 oranında KDV, yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmış olsa bile lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan konutlardan net alanı 150 m²’ye kadar olanların teslimlerinde %1, net alanı 150 m²’yi aşanların teslimlerinde %18 oranında KDV uygulanacaktır.” şeklindedir.

“Yapı ruhsatı ile ilgili tüm yükümlülüklerin 2012 yılında yerine getirildiği ancak belgeyi düzenleyen kurum ve kuruluşlarda yaşanan gecikme nedeni ile yapı ruhsatının 16.01.2013 tarihinde onaylandığı belirtilerek söz konusu yapı ruhsatına ilişkin gayrimenkullerinizin tesliminde uygulanacak KDV oranı hakkında Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

KDV oranları, 3065 sayılı KDV Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) ile BKK eki (I) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 8, bu listelerde yer alanlar hariç olmak üzere vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu 2007/13033 sayılı Kararname eki (I) sayılı listenin 11. sırasında “ Net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri” ibaresi yer almaktadır. Bu itibarla, KDV’ye tabi taşınmaz teslimlerinde KDV oranı; net alanı 150 m²’yi aşmayan konutlar için % 1, 150 m²’yi aşan konutlar ile m² sınırlaması olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için % 18’dir.

Öte yandan, 24.12.2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki Kararın 7. maddesi ile 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Karar”ın 1. maddesine;

“(6) (I) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşe-hirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,

Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır.” fıkrası eklenmiştir.

Aynı Karar’ın 12/b maddesi ile de söz konusu hükmün, yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girmesi kararlaştırılmıştır.

Buna göre, söz konusu konut projesinin lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılması durumunda yapı ruhsatının alındığı tarihte (16.01.2013), üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

a- Beşyüz Türk Lirasının altında olan konutların tesliminde %1,

b- Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8,

c- Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18

oranında KDV uygulanması gerekmektedir.

Öte yandan, yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmış olsa bile lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan konutlardan net alanı 150 m²’ye kadar olanların teslimlerinde %1, net alanı 150 m²’yi aşanların teslimlerinde %18 oranında KDV uygulanacaktır.”(8)

(Devamı Gelecek Sayımızda)

 

*           YMM

(1)         02.11.1985 tarih ve 18916 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(2)         01.06.2013 tarih ve 28664 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(3)         25.02.2011 tarih ve 27857 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(4)         Özgür BİYAN, “Avukat, SMMM ve YMM Ofislerine Kat Maliklerinden İzin Şartı Geliyor,’ 19.12.2012 tarihli Alo Maliye Sitesi

(5)         http://www.saymm.com.tr/makalelerimiz/307 “müteahhitler tarafından yapılan rezidansların ve home ofislerin KDV karşındaki durumu”

(6)         23.07.2004 tarih ve 25531 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(7)         Rize Defterdarlığı’nın, 03.04.2014 tarih ve 85550353-KVK-33-5 Özelgesi.

(8)         İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın, 7.04.2014 tarih ve 39044742-KDV.28-782 sayılı Özelgesi.

YAKLAŞIM DERGİSİ:Rezidans ve Hom Ofislerde KDV Uygulaması-II

                                                                                         YAKLAŞIM DERGİSİ 2015 MART

Rezidans ve Hom Ofislerde KDV Uygulaması-II

Yaklaşım / Mart 2015 / Sayı: 267

A- 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ SONUCU İNŞA EDİLEN KONUT TESLİMLERİNDE ORAN

Halk arasında kentsel dönüşüm olarak bilinen Büyük Şehir Belediyesi Kanunu kapsamında bulunan illerden olup da 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler için ise uygulanacak katma değer vergisi oranı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150m²’den büyük konutlar için ise %18 olarak uygulanmaya devam edilecektir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına giren yerler anılan yasada aşağıdaki gibi tanımlanmıştır:

- Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlardır.

- Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanıdır.

- Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın konu ile ilgili özelge metni ve aşağıdaki gibidir:

“1- Buna göre, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki proje dahilinde yapacağınız inşaatın bitiminde 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.

2- Net alanı 150 m² ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların satışında ise %18 oranında KDV hesaplanacak olup taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması oran uygulamasını değiştirmeyecektir.

 3- Öte yandan, inşaatınız süresince şirketinize yapılacak malzeme teslimlerinde ve taşeron firmalar tarafından kesilecek hak ediş faturalarında KDV Kanunu açısından tam veya kısmi istisna söz konusu olmayıp, bu malzeme ve hizmetlerin ait olduğu oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.”

“İlgide kayıtlı özelge talep formunuza ek dilekçenizde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hk. Kanun kapsamında proje dahilinde inşaata başlanacağını, inşaat süresince yapacağınız malzeme alımlarında, taşeron firmalara ödeyeceğiniz hakediş bedellerinin yüklenilen KDV sinde bu kanun kapsamında tam veya kısmi bir muafiyetliğin söz konusu olup olmadığı ile inşaat bitiminde ve teslimlerinde hangi oranda KDV hesaplayacağınız hususlarında Başkanlığımızın görüşü sorulmaktadır.

3065 sayılı KDV Kanunu’nun 1/1 maddesinde; Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,

Aynı Kanunun 19. maddesinde diğer kanunlardaki vergi muaflık ve istisna hükümlerinin bu vergi bakımından geçersiz olduğu ve KDV ye ilişkin istisna ve muafiyetlerin ancak bu kanuna hüküm eklenmek veya bu kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenleneceği ifade edilmiştir.

KDV Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye istinaden yayımlanan 24/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Kararname eki Karar ile KDV oranları; Kararname eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi diğer işlemler içinse % 18 olarak belirlenmiş olup söz konusu Kararnamenin 1. maddesinin 01/01/2013 tarihinde yürürlüğe giren altıncı sırasında aşağıdaki düzenlemeye yer verilmiştir.”

“(2012/4116 sayılı Kararname ile eklenen sıra Yürürlük: 01/01/2013) (1) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır.”

Buna göre, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hk. Kanun kapsamındaki proje dahilinde yapacağınız inşaatın bitiminde 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.

Net alanı 150 m² ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların satışında ise %18 oranında KDV hesaplanacak olup taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması oran uygulamasını değiştirmeyecektir.

Öte yandan, inşaatınız süresince şirketinize yapılacak malzeme teslimlerinde ve taşeron firmalar tarafından kesilecek hak ediş faturalarında KDV Kanunu açısından tam veya kısmi istisna söz konusu olmayıp, bu malzeme ve hizmetlerin ait olduğu oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.”(1)

B- TAŞINMAZLARIN YAPI RUHSATI VE TAPU KAYITLARINA DEĞİL FİİLİ KULLANIMA BAKILARAK KATMA DEĞER VERGİSİ ORANI TESPİT EDİLECEK

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayınlamış olduğu 60 Sıra Numaralı Katma Değer Vergisi Sirkülerinin(2) “8.2 Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde; “taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.” şeklindedir.

Uygulamada işyeri interlandı içinde bulunmakla birlikte işyeri olarak satılmasında zorluk bulunduğu nedenleriyle konut olarak inşaa edilerek bu şekilde kullanılan ve yapılacak tespitlerde yani yoklamalda da konut olarak kullanıldığı tespit edilen gayrimenkullerin katma değer vergisi bakımından uygulanacak vergi oranı konutlara uygulanacak oranın uygulanması gerektiği konusunda Gelir İdaresinin de oluşan görüşleri mevcutur.

Verilen özelgeler ve katma değer vergisi mevzuatı çerçevesinde konuyu açıklamaya çalışalım:

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından verilen bir Özelge ile “mimari uygulama projesinde turistik otel-rezidans, yapı ruhsatında apart otel, tapu kayıtlarında ise apart daire olarak kayıtlı bulunan 150 m²’nin altındaki gayrimenkullerin tesliminde uygulanması gereken KDV oranının bildirilmesini” isteyen şirkete aşağıdaki özelgeyi(3) vermiştir:

“Katma değer vergisi oranları Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Kararname eki (I) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 8, bu listeler dışındaki diğer mal ve hizmetler için ise % 18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu Kararname eki I sayılı listenin 11. sırası uyarınca, net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri % l oranında KDV ye tabidir.

Buna göre, projesinde “turistik otel-rezidans”, yapı ruhsatında “apart otel”, tapu kayıtlarında ise “apart daire” olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut harici tesliminde % 18 oranında KDV uygulanacaktır.”

Ayrıca, Danıştay 9. Dairesi; “apart otel olarak yapıldıktan sonra konuta çevrilerek kat mülkiyetine geçirilen bağımsız bölümün konut teslimi kabul edileceği yönünde karar vermiştir.”(4)

Buna göre;

- Konut olarak kullanılmak üzere inşaa edilen ve

- Alıcıları tarafından da konut olarak kullanıldığı yoklama tutanaklarıyla tespit edilen,

- Ancak, ruhsatında ve tapu kayıtlarında büro (işyeri) olarak kayıtlı olan gayrienkullerin,

- Fiilen konut olarak kullandığının tespit edilmesi halinde % 1,

- Konut harici teslimlerde ise % 18

oranında KDV uygulanması gerekir. 

C- İKİNCİ EL KONUTLARA UYGULANACAK KATMA DEĞER VERGİSİ ORANI

Gerçek kişilerin aktifinde bulunmayan yani ticari amaçla edinilmeyen konutlarda katma değer vergisi uygulanmayacaktır. İster gerçek ister tüzel kişi işletmelerde olsun öteden beri bir işletmenin aktifinde bulunan konutların katma değer vergisi oranları ise Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamında olup olmadıklarına göre değişiklik göstermektedir.

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, inşaat ruhsatı 01.01.2013 tarihinden önce alınan ve bir işletmenin aktifinde kayıtlı ya da ticari kazanç kapsamında bulunan konutların katma değer vergisi oranı 150 m²’den küçük konutlarda % 1, büyüklerde ise % 18 olarak uygulanacaktır.

İnşaat ruhsatı bu tarihten sonra alınan ve bir işletmenin aktifinde kayıtlı olmayan konutlar ister Büyükşehir Belediyesi olarak tespit edilen iller sınırları içinde olsun veya olmasın bunlar da katma değer vergisine tabi olmayacaktır.

Ancak, inşaat ruhsatı 01.01.2013 tarihi ve sonrasında olan ve bir işletmenin aktifinde kayıtlı bulunan veya ticari kazanç kapsamına giren konutların Büyük Şehir Belediyesi Kanunu’nun uygulandığı iller sınırları içinde ise;

- Arsa metre kare birim değeri 500 TL’ye kadar (500 TL dahil) olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri %1,

- Arsa metre kare birim değeri 500 TL ve 999 TL (999 TL dahil) olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri %8,

- Arsa metre kare birim değeri 1.000 TL ve üstü olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri ise % 18 katma değer vergisi oranı uygulanacaktır.

V- SONUÇ

01.01.2013 tarihinden sonra katma değer vergisi oranında önemli değişiklikler yapıldı. Bu tarihten önce Türkiye’nin bütün illerinde 150 m²’den küçük konut teslimleri % 1, 150 m² ve üzeri konut teslimlerinde % 18 uygulanmaktaydı. Bu tarihten sonra ise Büyük Şehir Belediyesi Kanunu kapsamı dışında kalan illerde eski uygulamaya aynen devam edilecektir. Büyük Şehir Belediyesi Kanun kapsamında olan illerde ise; arsa metrekare birim fiyatları esas alınarak % 1, % 8 ve % 18 oranları uygulanmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.

Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekir. İmar, tapu ve inşaat ruhsatında işyeri olarak tescilli bulunmakla birlikte, fiilen konut olarak kullanıldığı yoklama tutanaklarıyla tespit edilen bağımsız bölümlere konutlara uygulanacak katma değer vergisi oranı uygulanacaktır.

 

*           YMM

(^G)         Yazının I. Bölümü İçin Bkz. Yaklaşım, Ocak 2015, Sayı: 266, s. 119-126

(1)         25.04.2014 tarih ve 39044742-KDV.28-1207 sayılı Özelge.

(2)         08.08.2011 tarih ve KDVK-60/2011-1 sayılı Sirküsü.

(3)         03.07.2013 84974990-130 (28-2013/32)-2036

(4)         Dn. 9. D.’nin, 19.10.2010 tarih ve E. 2009/4451, K. 2010/5111 sayılı Kararı.